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星游娱乐徐斌:“房不胜防”,租房也可能背债
2018-3-23 21:52:20

徐斌:“房不胜防”,租房也可能背债

文 | 徐斌

徐斌:“房不胜防”,租房也可能背债

在我国大举推行“租购并举”的房地产新政策的背景下,一家租赁平台突然资金链条断裂,爆发了房屋租赁违约案件,受害者保守估计达到数千人,使新的套利手段开始出现在大众视野里。

东窗事发:交了房租没地住 还要还贷款?

一家叫作“爱生活爱公寓”的租赁平台,拥有4000间长租公寓对外出租。爱公寓从业主手里长租房屋,再短租给租客,按理说是赚取租金的差价,看上去没毛病。但是这家企业是低价出租,高价承租,也就是说,每租出去一套房子,爱公寓还要“倒贴钱”。

看起来这个平台在做亏本买卖,但买的没有卖的精。就在为租客办理租赁协议的时候,销售人员操作租客的手机,从一家叫作“元宝e家”的平台办理小额贷款,一次贷走1年的房租,再由租客按月还贷。而租客对此毫不知情,还以为自己是在按月支付房租。除了元宝e家,爱公寓也会使用平安好房、京东金融等平台进行贷款。

金融产品的介入,让这个租赁平台有了快速扩张的资金。

但资金未必用在了对的地方上。2018年,爱公寓突然资金链条断裂,无法支付给业主租金,数千位业主因为没有收到房租,发生了大规模清退租客的事件。而这数千名租客不但面临无房可住的状况,同时还不得不继续偿还贷款,否则将有可能影响个人信用。相同的情况在北京也出现过。

这种“套路”短期内套出大量的现金,业内人士称,这是一种新型的租房金融诈骗,主要出现在合租公寓和分散整租公寓,因为都是签约个人业主,他们也不会进行租赁登记备案,只要能不断收房,这个饼能接着画。

在政策春风不断鼓励下,有越来越多的资金方向出租房的房东提供装修贷和租金贷;给租客提供租房信用贷和租房消费贷,试图分享租房的红利。

这无疑是个定时炸弹。

租金贷“如意算盘”打得响

为了响应国家租购并举的新政策,建设银行率先推出了租金贷。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金,贷款期限最长不超过5年且不高于租金,利率执行基准利率(年化利率为:半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%)。

房屋租赁市场主要有两类需求:商业租赁和住宅租赁。

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建行推出的产品主要是面对开发商,过去开发商基本是将开发好的楼盘全部售出,而2017年楼市新政策,要求开发商自持一定比例的住宅进行对外出租。

开发商自持意味着从卖房子转行做了“包租婆”。银行则是看重这一块的市场,提供了相应的贷款产品:用房子做抵押,贷款给租户,开发商一次性得到数十年的租金,租户按月还贷,银行得到利息。

在商业租赁领域,也存在类似的思路。数年前,成都农商银行宣布为支持成都市正在实施的“中心城区日用百货批发市场外迁”战略,将与成都国际商贸城合作,推出商位租赁贷款计划,广大商家均可无抵押获得银行贷款支持,取得商铺经营权。

商业租户比住宅租住有更多的现金流需求,一次性支付商铺转让费、数个月的租金和押金以及中介费,往往是创业中最大的一笔开支。通过与经营方的合作,由借贷方一次性提供贷款给经营方提供数年房租,再由租户按月还贷收取利息,这看上去也是多方共赢的好事。但是在这些看似美好的商业模式背后,既是大市场,也是大风险。

租赁贷风险高

我们主要分成三个层次探讨租赁贷的风险:

层次一是商铺租赁市场的租赁贷风险。

就现行市场行情来说,我国三四线城市,甚至一二线城市,存在大量难以盘活的商业综合体。各种老牌百货公司,新兴的开发区,各种产业园,服装城,已经存在大面积空置情况。互联网时代,电商冲击之下,加上很多脑子一热就上马的项目,商铺烂尾情况非常普遍。

有些市场经营主体正走在烂尾的路上,在银行信贷政策收紧的情况下,企业很难支撑开发过程中产生的银行贷款利息,在烂尾的边缘。市场经营方每个月面对数百万利息,必须快速招商求生。

而从招商引资的角度讲,能降低租户的租赁成本,就有可能吸引租户。有些市场为了做好业态,免租三年、五年。但是这无异于饮鸩止渴,三年一到,人走茶凉,一切还要回归原点。而经营好的市场主体,商铺又往往一房难求,商户面对着更高的门槛。

市场方有房子,急需资金,贷款方需要房贷,商户需要降低门槛,需要贷款。过去是小商户直接贷款,很难实现,现在由三方合作进行租赁贷,能不能盘活这些商铺呢?这里面的风险在于,小商户真正需要的还是经营效益。

仅凭着租赁合同营业执照就可以申请贷款,那么一旦经营失败,即便租金再低也难以偿还,产生大规模的烂账。而有的烂尾商城,商户一眼看过去就知道“去不得”,即便打出“五年免租”“市场提供担保贷款”的口号,依然无人问津。

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层次二是今天我们展示的“爱公寓”维权案。

由于互联网金融的兴起,普通人只需要用身份证,通过几个点击就可以获得贷款。便捷的贷款渠道也带来更大的风险。

在“爱公寓”案中,爱公寓平台通过操作租户手机的方式,一次性从网贷平台取得一年的房租,再将房租分期支付业主租金。这个模式的盈利必须依赖于爱公寓平台快速获取的现金流能够带来足够的收益,发生风险其实并不是小概率事件。

虽然数千名普通租户的平均信用度可以接受,他们偿还租金本来并非小概率事件,但是由于爱公寓平台资金链断裂,导致数千人同时面对“违约”的风险,就从小案件变成了大案件。在这个模式下,收益总是归平台的,但是风险却是由社会(贷款方、业主、租户)来承担。

同时,监控这类租赁平台的难度也非常的高:他们往往可以隐藏在房屋租赁市场中,变得真假难辨。没有任何人能够监管到每一次合同的签订,也不可能对广大市民进行普法教育,宣传“不租二房东”。

事实上很多租户还恰好有“租赁贷”的需要,因为这意味着可以不用押一付三,可以花更少的钱就租到房子。

层次三是现在建设银行推出的“租赁贷”。

这个产品本身也对国家政策和房地产市场有一定的危险。在这里就要提到一个概念:以租代售。

过去很多没有正规手续的楼盘,开发商会采用以租代售的方式销售。以租代售在市场中有很多巧立名目的代名词,比如“使用权转让”“使用权房买卖”“小产权房买卖”等等。

开发商和购房人签订一个合同,一次性收取和购房款相当的“房租”,租期一般约定为二十年,到期还可以“自动无限续租”。以租代售绕开了不动产登记,不需要办理过户手续,不用交税,当然,也不限购。

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当金融机构介入房地产租赁市场的时候,以租代售就变得更加可行:开发商可以和购房人签订一个长达数十年的租赁协议,由银行提供贷款给开发商,房屋则抵押给银行。

双方甚至可以私下订立合同,约定合同到期后转为买卖合同,由开发商过户给购房人。这样做看似可行,但是,也变相的突破了现有的限购政策。

限购政策,相当于楼市的一脚刹车。过去之所以大家都买房子,不愿意长期租赁,主要是担心一旦房价上涨,租赁的房子最终不能落入自己手里,还不如老老实实贷款买房再还贷。

公房租赁就不会让人不屑,由于存在房改政策,对普通百姓来说公房承租几乎约等于买房。一旦租赁贷放开,我们目前的监管能力是不可能监管到开发商和购房人如何签订合同的,一个条款就可以变租为售——十年、二十年之后购房人高概率拥有购房资格了。而租赁贷的出现,就有一定可能成为“以租代售”的助推剂,变相放开了限购。

放开限购危害大

今天中国的楼市存在着很多的泡沫,其中最主要的泡沫来自土地出让环节。土地高价拍卖的后果,是这些土地建成的楼盘滞销。所以这些年我们常常听说一个概念叫“去库存”。

限购政策的好处,就在于在楼市暴涨暴跌之前,通过限制交易量,放缓涨跌的速度,给中国经济发展的时间,消化泡沫。一旦刹车突然放开,就有可能产生两个后果:一是不可控制的暴涨,二是不可控制的暴跌。后者发生的概率甚至要大于前者。

由于我们国家是一个幅员辽阔的泱泱大国,我们的一个省,可以有其他国家全国的面积。今天中国楼市面临的复杂业态也是形式各异的。

有的城市房价经常坐过山车,比如海口、燕郊、温州。也有死气沉沉,遍地烂尾的城市,比如鄂尔多斯、榆林、大连。有房价只涨不跌,一路凯歌猛奏的城市,比如京、沪、广、深。也有一个新政策就让房价翻倍的城市,比如环京区域。

对于未来的楼市,多数地产从业人员的共识,就是在现行政策下将是一个长期的横盘。横盘的前提就在于限购。一旦限购放开了,什么情况都会发生。

租赁贷是一个新的尝试,他既带来机会,也带来风险。

当然,对于任何一个市场来说,市场的活力就在于变化。如果我们没有勇气面对新事物,故步自封,最后的结果是必死无疑。正是因为我们不断地挑战、改革,基于不断地思考、尝试,今天的中国才会是一个伟大的国家。

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